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中房研协]“共同富裕”框架下的房地产走向

  在中央财经委员会第十次会议上,我国正式提出要在高质量发展中促进“共同富裕”。会议公告中有一处内容直接涉及房地产,即完善“住房供应和保障体系”。近几年来,“房住不炒”一直是我国房地产调控政策的核心纲领,政策目标是促使商品房回归居住属性,在新的形势下,政策依然强调“房住不炒”,其政策意图进一步向保障民生和调节收入分配的方向延伸。

  促进全体人民“共同富裕”是我国党和政府的主要奋斗目标。随着经济和社会进入新的发展阶段,尤其是经过了改革开放四十年之后经济的快速发展以及“让一部分人先富起来”之后,推动先富带动后富,达到“共同富裕”,这件事情就显得非常必要。在“共同富裕”的目标框架下,房地产行业的定位和导向正在或即将发生哪些变化?行业的稳定健康发展和实现“共同富裕”目标又存在怎样的关系?本期内参将带来分析。

  重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为,中国房地产在过去20多年的发展中,恰恰起到了带动居民共同富裕的作用。未来,依然要发挥这一方面的作用。再延伸开来,如果未来能够找到类似于房地产如此体量的新行业、新市场和新空间,那么共同富裕就有了更为有力的抓手。

  戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东认为,房地产税作为土地出让金的替代方案能有效起到稳定地方税收的作用,同时房地产税的征收增加了住宅在保有环节的成本,这可以让投机资本远离楼市,让住宅消费理性化,进而削弱房地产的金融属性,让房产回归其居住属性,从而扎实推进共同富裕,也使房地产市场真正实现由行政化向市场化的回归。

  贝壳研究院首席分析师许小乐认为,房地产带来了家庭资产增加,但也出现了分配不均。基于房地产的财富增值效应,过去大部分家庭通过买房实现了家庭财富的积累和增值。但高房价下,一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产,租房住又进一步加重了支出负担。从这点看,分配不均的现象在加剧。放在“共同富裕”的目标框架下,房地产将更多是“保障基本居住、改善居住条件”的民生定位。未来调控将继续坚持“房住不炒”“三线四档”、房地产集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段,打击投资投机行为,通过稳房价,让绝大部分家庭买得起房、住得好。

  空白研究院院长杨现领认为,共同富裕的反义词是收入不平等和财富不平等,收入不平等的重要体现形式是住房不平等,考虑到大部分居民超过70%的财富构成是住房,住房不平等最终沉淀为财富不平等。而房价上涨的长期趋势与住房作为耐用品资产的属性决定了住房不平等的突出表现是“代际不平等”。即便在今天地价日益上涨的情况下,全国绝大部分城市的新房房价都是可控的,真正的房价上涨主要发生在资源不可替代的学区或优质地段,这里的本质显然已经超出了单纯的住房供应,核心是教育和资源配套,本身并不是单一住房政策的问题。住房不平等问题突出地体现在少数高房价城市,是局部问题。

  中国首席经济学家论坛副理事长、中泰证券首席经济学家李迅雷认为,共同富裕不是平均分配大锅饭,必须要尊重市场规律。目前来看,我国东西部发展不平衡、城市与农村发展不平衡的矛盾仍然突出。要实现共同富裕,必须着力破除行政壁垒和观念障碍,推进以人口流动为代表的要素市场化配置,因地制宜发展,充分发挥比较优势。

  北京大学新结构经济学研究院副院长王勇认为,共同富裕并非意味着“先富带动后富”这个阶段已经完结。在沿海地区继续发展的过程中仍要先富带动后富,但是从目前阶段来看,共同富裕的权重正在增加。为完成这一目标,上述会议再提构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排。在进一步强调扩大中等收入人群规模的思路下,还提出要加强对高收入的规范和调节,鼓励高收入人群和企业更多回报社会。

  国财政科学研究院院长刘尚希认为,在促进共同富裕上要把重点放在初次分配的规划上。税收在贫富差距的调节上是短期内有效,从长期看起来效果不明显。全球范围看,房地产税是一个小税种,靠房产税去调节贫富差距,作用是有限的。

  进入2021年,旨在提高直接税比重、调节收入分配的“房地产税”再度被频繁提及,直至10月下旬全国常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税确定以试点先行的方式推进。

  房地产税改革的目的,于社会,是实现“共同富裕”的重要一步,房产为居民家庭财富的主要构成,房地产税改革试点及立法有助于发挥其调节个人收入及缩减贫富差距的功能,有利于实现“共同富裕”;于行业,房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环,一方面可以引导合理利用土地资源,弥补土地财政缺口,另一方面能增加持有环节成本,有效抑制房产投机行为,从而引导合理的楼市消费和持有,促进房地产市场长期平稳运行。

  但需要指出的是,当前房地产行业基本面仍处于剧烈动荡阶段,房地产税的加快试点短期对市场会有一定冲击,不利于稳定市场预期。预期此次房地产税试点方案,征度不会太大,与世界其他国家相比,税率应处在中下水平。全国范围内大面积的开征仍需要等待试点期过后,在总结经验教训和履行立法程序之后再循序渐进推出。长期来看,房地产税将成为行业发展逻辑链中的一个常量而非变量,行业仍然遵循市场运行规律。

  “住”作为民生中最重要的环节之一,对于“共同富裕”目标的实现可谓举足轻重。而加快租赁住房建设作为一项民生工程,今年也上升到了国家战略层面。国家提供政策性租赁住房、公租房等公品,体现了国家投入,民生保障,对于快速城镇化中的城市新人,意义尤其重大,能够较快的有尊严的解决“住的好,住的舒心”的问题,相比较短期难以企望的购买商品房,各类政策租赁住房是另外一种好选择。从各项政策看,新型城镇化背景下,中央和地方多措并举,租赁住房市场扩容是大势所趋。为缓解住房租赁市场结构性供应不足,解决新市民、青年人等群体住房困难等问题,保障性租赁住房市场建设有望提速,后续可能从增加租赁住房土地供应量、加大税收补贴、优化租赁住房供应方式和市场运营环境等方面出台支持性政策。

  推动共同富裕既是建设小康社会的政策诉求,也是经济转型升级的内生要求。共同富裕更深刻的内涵在于高质量的发展,在于平衡发展,强调资源在地域间、行业间、不同收入阶层间合理分配。可以预计的是,当资金不再过度集中于房地产领域,推动金融、房地产同实体经济协调发展背景下,将使房地产行业逐步回归理性,也将告别过去快速发展阶段而进入相对平稳状态。

  在共同富裕的时代目标框架下,房地产市场需要长期平稳健康发展,房地产同样也会参与到“公平分配”的机制中。对于行业的调控会持续保持高定力,但调控的目的并不是简单地遏制房价,而是规范房地产行为。正如当前房地产税试点的出台目的不是为了降房价,它的本质是调节税,是实现共同富裕的路径之一。